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连夜雨逼问“维修新政”

来源:新民晚报社区版

  近来,申城频遭暴雨侵袭,一些小区的顶楼住户家中出现屋顶、墙面渗水。“外面下大雨,里面下小雨”,渗水了,要维修,要用钱,根据今年4月1日起实施的《上海市住宅物业管理规定》第六十六条的相关规定,例如屋顶或外墙渗漏等情况,可启动“紧急维修条款”,即不通过三分之二以上的决议就动用小区维修资金进行维修,以此打破维修资金“表决难”的局面。然而,记者调查发现,这一条款的实施细则、界定标准等存在缺失,一些小区在具体实施过程中发出了不少疑问,有的业主不禁感叹:“有了政策却不能实施,恰似‘屋漏偏逢连夜雨’。”

  用哪笔钱,谁决定?

  静安区安远路上的四季公寓小区就遇到了这么个问题。前天,记者来到四季公寓小区4号楼顶楼的王女士家,她家正在重新装潢,一眼就能看到墙角处摆着两个颜色鲜艳的塑料盆,盆中还有些前几天“滴落”的雨水,天花板上大块的水渍清晰可见。王女士说,房子装修是为了给儿子今年结婚用,却因渗水而迟迟未能完工。小区业委会主任邵先生介绍,已近十年房龄的四季公寓有十多户顶楼居民家中都出现不同程度的渗水,住户急着等钱修,但有的非顶楼居民不同意用维修资金;还有人认为,如果漏水系居民违章造成,维修费不应由维修资金列支,要通过一幢楼三分之二以上业主同意似乎有困难。

  此时,有人提出由业委会启动今年4月1日起实施的《上海市住宅物业管理规定》中的“紧急维修”条款,即不通过业主大会三分之二以上的决议就动用维修资金,但业主在诸如“渗水到什么程度算紧急维修?”、“不通过三分之二以上表决,动用维修资金,今后出现问题是否由业委会担责?”等问题上存在争议。邵先生坦言,原先小区居民家中墙面渗水都由小区公共收益中抽取资金,自从公共收益部分贴补物业费后,“现在没那么多的钱来补漏,只能用维修资金。”

  鉴定费高,谁出资?

  无独有偶,普善路上一小区近50家居民屋顶有不同程度的渗漏。业主家中的天花板、墙壁起泡发皱,衣柜上层衣物发霉,床上铺的凉席也被污水弄脏。同四季公寓一样,他们也想遵循紧急维修条款。根据相关规定,“……(三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况,严重影响房屋使用和安全,经有资质的鉴定机构出具证明的。……”但在寻求“有资质的鉴定机构出具证明”时,他们发现,有资质的机构费用着实不低。有关部门表示,专业检测部门鉴定费15元/平方米,渗漏面积大的小区,费用可能超过十万元。但对于这些鉴定费用到底是物业出资还是由维修资金中支取,并没有明确规定。

  实施细则,怎么算?

  如今,四季公寓内有7幢楼顶层出现渗水,但仅有2幢通过了业主大会。究竟启动“紧急维修”条款的界定标准和细则怎么算?记者采访了静安区房地局的相关专家袁先生。

  袁先生解释称,启动“紧急维修”条款须符合两个条件,首先是“严重”影响房屋使用和安全,同时还要经过“有资质的鉴定机构”鉴定。“因为条例中没有规定由谁承担申请鉴定的费用,目前的普遍情况是‘谁请来鉴定,谁付钱’。”袁先生说道。具备这两个条件后又该找谁要钱呢?是业委会还是物业?钱是从维修资金里出吗?专家也无法给出准确的答案。

  记者 王弘 实习生 张晓燕 摄影报道

  记者手记

  去年10月25日,记者有幸参加了市人大常委会围绕《上海市住宅物业管理规定(修订草案)》两大热点问题召开的立法听证会。其中的主要话题就是关于新规中“紧急维修和强制维修”条款的制订,当时在场的陈述人普遍赞同该条款的必要性。但是,大家对于条款在实施细则中的难点疑点倒早有“先见之明”。

  宛平南路388弄业主徐佩芬表示,条款的遣词造句较模糊。比如“严重影响房屋使用”,她说,“‘严重’由谁来界定?界定不明可能导致新规难以执行。”她建议,小区与区房屋紧急维修中心联动,大修还是小修,物业和业委会吃不准,让他们把关。长宁区第三房管办事处主任戴青则指出,实施“紧急条款”往往由物业垫支,一旦通不过业主大会三分之二以上决议,物业就将收不回钱。不管是从保护业主权益还是维护物业利益的的角度,条款虽然写得明明白白,但实施条款的责任方、出资方、维护方还有待进一步厘清。

 
 
 
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